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      馮侖向左,王石向右

      摘要:過去兩年多時間里,中國房地產市場發生大逆轉,被債務拖垮、被迫退市的房企前赴后繼,它們該如何火線求生?

      內容來源|?斑馬消費

      作者|?楊柘?

      過去兩年多時間里,中國房地產市場發生大逆轉,被債務拖垮、被迫退市的房企前赴后繼,它們該如何火線求生?

      已很久不發聲的王石,在日前舉辦的亞布力論壇上,給不太景氣的市場打了一劑雞血。他指出,房地產高增長時代雖然結束,可市場機會才剛剛開始。

      他所說的市場機會,主要來自地產企業的非房業務。

      與王石明確指出市場機會不同,地產“前浪”馮侖或許更崇尚大自然的叢林法則。他認為大浪淘沙之后,留下來的優質房企,自然會圍繞產品和空間挖掘效益。

      這一方面,為房企生存指出一條明路,也是當下房企可持續性經營的唯一出路。

      兩種聲音

      日本大和房屋房地產業務與非房業務收入占比30年的變化,出現在日前王石在亞布力論壇的發言稿中。這成為中國房企未來發展的一個參照——在非房業務里鉆營,或許會成為未來房企的主流。

      也就是說,未來的房企不會依賴于賺取銷售房屋的利潤,而是利用自持物業的運營,提升收入和效益。

      王石一手帶大的萬科,也曾有過掙扎。

      起步初期的萬科,靠進出口業務壯大,所涉行業一度多達19個。直至上世紀90年代,才確定住宅開發的主業。

      直到2017年,公司入股全球最大物流企業普洛斯、并購太古冷鏈,開啟多元化轉型。

      早年,王石對多元化較為抗拒。2012年從美國游學回來,他就喊出一句經典語錄:“就算我死了,你們搞多元化,我還是會從骨灰盒里伸手出來干擾你?!?/p>

      如今,他截然相反的發聲,被廣泛視作對萬科穿越周期、成為行業常青樹的某種肯定。

      在萬科財務報表中,非房業務收入數據,越來越顯眼。

      2022年,公司5038.4億元收入中,經營服務業務全口徑收入為512.6億元,同比增長23.1%,占公司收入的10%。

      在經營性收入中,萬物云、萬科商業,分別實現收入303.2億元、87.2億元,物流和泊寓年收入規模,均超過30億元。

      不僅萬科,龍湖、新城控股及華潤等大型房企都在轉型,提升對商業等非房業務規模。

      馮侖認為,在地產后開發時代里,樓市經過青春期后,必然會萎縮和減量,9成以上住宅開發商會被自然淘汰,存活的優質房企,自然會找到增收的門道。

      兩類人物

      馮侖、王石同屬于上世紀90年代初期崛起的地產人,一同經歷房地產崛起和輝煌,也同時看到行業走上下坡路。

      馮侖1991年在海南創立萬通集團,初創人員中,還有易小迪、潘石屹等5人,人稱萬通六君子。

      在海南房地產泡沫中,馮侖帶領萬通集團,成功攫到第一桶金后全身而退,1993年在北京設立萬通地產,開始真正的地產開發商生涯。

      兩年后,萬通六君子正式分家。潘石屹創立SOHO中國、易小迪創立陽光100中國,劉峰回歸農業、王功權和王啟富僅在地產行業短暫停留,即轉型做投資。

      易小迪、馮侖和潘石屹,3人幾乎同時押注非住宅賽道,完美錯過了中國住宅市場發展黃金期,命運軌跡也由此改變。如今,馮侖退出萬通、潘石屹遠走海外,僅剩易小迪苦苦支撐。

      馮侖和王石兩人最早的交集,應是發生在1999年,他們與建業地產胡葆森等聯合成立中城聯盟,旨在發起新住宅運動,后來不了了之。

      王石接觸地產行業的時間,遠比馮侖早。1988年,王石的現代科教儀器展銷中心更名為萬科,不久就參與深圳威登別墅地塊的土地拍賣,正式踏進地產領域。

      1989年萬科完成股份制改造,兩年后登陸深交所,走上萬億市值的長征之路。

      與馮侖地產教父、自媒體人及投資人人設相比,王石的身份和業余生活相當豐富,即便任職萬科董事長期間,仍能頻繁抽身參與登山、皮劃艇、滑翔傘等戶外運動,同時,還是一個執著的社會公益、雙碳經濟踐行者。

      兩種生意

      2016年,馮侖出售所持有萬通集團的全部股權,徹底退出一手創建的企業。近幾年主要通過公開活動和自媒體發聲,繼續對房地產行業指點江山,被外界稱為“地產思想家”。

      作為萬通六君子之首,馮侖其實不算真正意義上“成功”的商人,近年做了不少帶有理想色彩的項目。比如,自掏腰包參與發射衛星、在美國雙子塔上建中國中心等等。

      這讓他在地產行業里,如一股清流般的存在。他的偏執和宋衛平近乎一樣。只不過,宋衛平將主要精力聚焦在綠城以及后來二次創業的藍城的產品上,馮侖則對商業項目賦予更多可能性。

      或許正是執著于理想化,馮侖離開萬通之后,走的路并不輕松,且頻繁踩雷。

      2021年,他涉嫌挪用4248萬元資金被三亞警方立案,事涉與國壽(三亞)健康投資的糾紛;今年3月被北京第四中院列入被執行人,執行標的2857.38萬元,涉及與篤遐公司的投資糾紛。

      由人前風光的地產教父,一下子成了老賴,年過六旬的馮侖,心里應該不大好受。

      王石從來沒有遇到這樣的狀況,從萬科榮退之后,始終處于聚光燈下,從來不缺關注,就連疑似割了雙眼皮,也會成為熱點話題。

      去年,他控制的深石收購計劃登陸聯交所,在房地產艱難的年景里,開啟了另一賽道的征程。

      因為早年涉獵廣泛,讓王石在退休之后的投資游刃有余。在退休第二年,他設立了深潛DeepDive,獲得A輪千萬元融資。

      2019年,他的投資業務從運動領域轉身醫療、健康,聯合幾位投資人在耶路撒冷創立中海以德,專注于治療乙肝創新藥的研發。

      當地產商的標簽逐漸褪去,王石和馮侖的轉型方向截然相反。其實,馮侖早已意識到兩人的差距。他說,王石在做企業,自己在做老板。

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